2017年05月15日 04:10 旺報 丁學文／上海金庫創投管理合夥人
面對大陸的房地產，我喜歡引述西方經濟學界的一個笑話：二十年前你問西方經濟學家大陸房地產有沒有泡沫？他們會說當然有泡沫，而且絕對會破裂；十年前你再問一次，他們說泡沫越來越大，早晚要破裂；但今天你再問，他們會抓耳撓腮的回答你，大陸房地產應該有泡沫，但不一定會破裂。說實話，直到今天，大陸房地產仍是最能夠激起大家情緒的一個話題。買不起的會憤憤不平的抱怨社會不公；買得起的會覺得自己何等聰明；而在中間糾結的，大概會和你談一些階層、分化、體制等問題，最後會說自己看不懂。對於房地產，每個人都有自己的一個封閉邏輯，對於所有人來說都在嘗試合理化自己的訴求，但其實背後幾乎每個人都找不著北。正是因為各種心懷鬼胎，所以才會導致了大陸房地產今天的被妖魔化。
對於經歷了2016年暴漲的中國熱點城市房價，沒有人能夠精準預測這個泡沫如何破裂及什麼時候破裂。
台灣觀點
中國沿襲多年的科舉制度，註定了社會最精英階層都被政府部門所吸納，這麼一個集權式的國家，在面對如今的大陸房地產市場，沒有什麼是想做做不到的，權衡利弊之後的放棄或者兩害相權取其輕是我現在覺得大陸政府最有可能的做法。所以，看大陸房地產市場走向先得學會讀懂政府心思，看不懂政策導向，你註定就是在胡扯。
回顧過往，大陸房地產總在你覺得都是泡沫的時候騰空而起，又在你覺得信心滿滿的時候，由政府澆你一盆冷水。2014年，《經濟學人》曾經宣稱大陸房地產市場黃金時代已經結束，一些城市的樓市即將處於崩盤。然而到2015年底，房價硬是轉過彎來，重新實現穩定。到了2016年，一些城市的房價甚至比以前更狂熱，於是有些人再度宣稱，房地產泡沫破裂要來了，接著各地打房政策開始出台，然而如今2017年即將過半，大陸房價再次進入一個穩定期，看不懂的迴圈仍在繼續。
房地產走向 政策主大局
在大陸，從中央到地方各級政府對房地產都有強大的控制力，要推高還是打壓取決於政府希望各地房價向哪個方向行進。其辦法林林總總不可勝數，最簡單的就是限制購房者購買住房的數量。或者控制購房者需繳納首付的比例。另外政府部門可以通過提高或降低稅率作為鼓勵或抑制潛在購房者的另一個手段。甚至政府還可以以限定住房價格上限的方式公然介入。最重要的是，不要忘記政府還控制著用於住宅開發的城市建設用地規模。
打從去年底開始，各地抑制房價的政策層出不窮，我認為這次限制高房價的政府邏輯在於：每個城市的資金池有限，如果房價續漲會最大程度的吸乾資金池。而資金池的稀缺就會導致實體行業、製造業的外逃。如果製造業外逃，那麼對城市的風險就是極大的。
另外，人口流動伴隨著一定是財富的掠奪，在一個快速流動的城市結構群裡，限制外地人購買不會激起外地人的憤怒，放開外地人購買卻容易讓本地人不平，在一個要求社會穩定的大環境裡，不可能讓房價太波動。或許我不知道大陸房價再來會漲還是跌？但我相信大陸政府現在的糾結不亞於你我。
富人財富榜 房價新指標
既然如此，是不是代表大陸房地產只能靠著賭博式的搏一把？其實，隨著大陸經濟的發展及轉型，我們還是可以從財富分配的變化看出一些未來趨勢。曾經，大陸的富豪主要來自製造，來自地產；而今，他們主要來自TMT、來自消費、來自服務。十年間，富人榜完成洗牌，八成富人已經換血，這背後，是新錢上位，老錢進化。
新錢，代表著全新的產業結構。經濟達到一定體量之後，中產崛起，90後一代習慣改變，催化TMT、消費等領域的新錢家族蒸蒸日上，令大陸的富人階層，呈現出了與美國這個成熟市場更為接近的行業分布。富人們曾為線上還是線下頻起紛爭，如今，無論從線上還是線下，他們都已走向融合。而製造業富人，紛紛鏈結上了物聯網、人工智慧；地產業富人，則奮力向文化、消費等領域換檔。
跨境轉板、跨行業轉型，轉向更代表未來資本和需求走勢爆發的方向，令諸多家族於產業困境處勃發生機。大陸頂級富人，似乎已先於中國經濟完成了轉型。比較中美10年來前十大富豪的變化，有兩點變化值得注意：第一，雖然今天大陸普通人乃至中產階層的主要財富，還是在房地產上，但是，引領中國經濟轉型的企業家們，卻已經提前完成了調結構。第二，地產商獨領風騷的年代看來已經走遠，即使大陸房地產行業不見得立刻走下坡，但要再次狂飛已經不大可能。
2013年諾貝爾經濟學獎得主羅伯特‧席勤（Robert.J.Shille）在《Irrational.Exuberance非理性繁榮》一書中認為房地產泡沫本身是一種社會心理學現象。這很容易吸引龐大的投資者群體，儘管他們懷疑投資的真實價值，但非常容易被吸引入局，部分是因為他們嫉妒他人的成功，部分則是因為賭徒的興奮。
泡沫肯定有 端看何時破
關於大陸房地產，很多人似乎有一種強烈的直覺，無論哪個城市的房價都只會撐死膽大的，餓死膽小的。如果要他們拿出證據來，他們會說，因為從來沒跌過，所以大陸房價會持續上漲。Shille 認為2000年以來，大陸出現了明顯的結構性房地產泡沫，因為一線城市房價已經遠超居民收入水準。然而，事實的情況是，大陸房地產在多年的泡沫聲中不僅僅沒有破滅，反而在每一次政府放鬆調控之後出現暴漲。以致於在經歷數次暴漲的追悔之後，絕大多數的中國人已經不相信房價會下跌。
但是，大家不要忘記了，儘管經濟學家們在關於泡沫的種種問題上意見不一致，但有一點是一致的，那就是，只要是泡沫，就一定會破裂。對於經歷了2016年暴漲的中國熱點城市房價，沒有人能夠精準預測這個泡沫如何破裂及什麼時候破裂。但我們心裡卻必須明白，這個世界所有的泡沫都不會如你預期乖乖破裂，但卻常在你放鬆警惕決定放棄時以讓你措手不及的方式突然破裂。